27 april 2010 -
In 2010 zal de kantorenmarkt naar verwachting nog geen duidelijk herstel tonen. Wel is er een lichte opleving waarneembaar in de vraag naar kleine kantoorruimten. Dit blijkt uit het jaarlijkse Kantorenmarktonderzoek van NVM Bedrijfs Onroerend Goed (BOG), waarin tevens wordt gesignaleerd dat de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt in 2009 verder is verslechterd.
Nadat de vraag naar nieuwe kantoren de afgelopen jaren al een dalende tendens vertoonde, liep het aantal kantoren dat te koop of te huur staat het afgelopen jaar verder op. Eind 2009 was er bijna zes maal zoveel aanbod als vraag. Als gevolg hiervan staan de huurprijzen van met name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk onder druk.
Meer kantoorruimte
In 2009 kwam er 30 procent meer vierkante meter kantoorruimte op de markt waardoor het direct beschikbare aanbod van kantoren opliep tot meer dan zes miljoen vierkante meter. De vraag naar kantoorruimte daalde daarentegen met circa dertien procent waardoor er in totaal iets meer dan 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte werd verhuurd en verkocht. Met name de vraag naar grote oppervlakten nam af.
Daling groter dan verwacht
Hoewel de kantorenmarkt de afgelopen jaren al in de mineur zat, is de NVM toch verrast over de sterke toename van het beschikbare aanbod in 2009. Evert Jan Eggink, voorzitter NVM BOG: "De economische crisis heeft nog harder dan verwacht toegeslagen in de kantorenmarkt. Dat komt doordat nogal wat bedrijven en instellingen het afgelopen jaar flink hebben moeten inkrimpen. Daarnaast hebben ook fusies en concentratiebewegingen ervoor gezorgd dat vorig jaar veel meer vierkante meters kantoorruimte overtollig werden."
Huurprijzen bestaande kantoren gedaald
Door het sterk gestegen aanbod en de afgenomen vraag, staan de huurprijzen van met name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk onder druk. De NVM schat dat in 2009 de huurprijzen van bestaande kantoren gemiddeld met ongeveer vier procent zijn gedaald. De feitelijke daling was echter groter door het aanbieden van huurvrije periodes en andere incentives (tegemoetkomingen in de huisvestingslasten). De huurprijzen van nieuwe kantoren wisten zich in 2009 goed te handhaven. Hier en daar was zelfs een stijging mogelijk. De gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte lag vorig jaar op 171 euro per vierkante meter, terwijl voor bestaande kantoorruimte gemiddeld 142 euro per vierkante meter werd betaald.
Verschillen per regio
De daling van de huurprijzen van bestaande kantoren was niet in alle plaatsen even sterk. Het deed zich vooral voor in de grote steden (met name Den Haag en Rotterdam). In Amsterdam viel de daling van de gemiddelde huurprijs opvallend genoeg mee. Opmerkelijk is dat in het midden en het noordwesten de gemiddelde huurprijs met enkele procenten omlaag ging. In andere regio's bleef de gemiddelde huurprijs van bestaande kantoren nagenoeg stabiel.
De verruiming van het aanbod in 2009 vond met name plaats in de regio's Noord (hoofdzakelijk in Zwolle) en Zuidwest (vooral in Rotterdam, Den Haag en Rijswijk). In de regio's Midden en Oosten concentreerde de stijging van het aanbod zich vooral in Apeldoorn, Nijmegen, Veenendaal, Maarssen, Nieuwegein en Almere. Ook in Utrecht en Amersfoort ging het aanbod omhoog, maar de toename was hier minder groot dan in andere steden. In de regio's Noordwest en Zuid bleef de aanbodverruiming beperkt tot respectievelijk veertien en twaalf procent.
Weinig sloop en herbestemming
Gezien het grote aanbod is het opmerkelijk dat er vorig jaar relatief weinig kantoren werden gesloopt of een andere bestemming kregen. Al met al ging het om nog geen 60.000 vierkante meter. Volgens de NVM zijn herbestemming en renovatie in veel gevallen de beste oplossing om leegstand tegen te gaan. Het in stand houden van oude kantoorruimten waar eigenlijk geen vraag naar is, is bovendien slecht voor de ontwikkeling van de markt. Evert Jan Eggink, voorzitter NVM BOG: "Veel beleggers bieden extra incentives aan, maar die dragen niet wezenlijk bij aan het tegengaan van de leegstand."
Vooruitzichten 2010
De NVM verwacht nog geen duidelijk herstel in de kantorenmarkt in 2010. Bezuinigingen bij overheid en bedrijfsleven maken het onwaarschijnlijk dat de verhuur van kantoren op de vrije markt zal opleven. Een meerderheid van de aangesloten bedrijfsmakelaars gaat er van uit dat leegstand, onverhuurbare kantoorruimte en incentives dit jaar zullen toenemen. Makelaars verwachten dat met name de vraag naar grotere kantoorruimten uitblijft. Aanzienlijk positiever zijn zij over de markt voor kleinere kantoorruimten beneden de 500 vierkante meter. Een ander lichtpunt is de verwachte toename van het aantal bezichtigingen in 2010.
Zolang de eigenaars van gebouwen de huurvoorwaarden niet willen flexibiliseren zal deze branche de schade op blijven lopen die ze mijns insziens zelf in de hand hebben gewerkt.
De huidige contracten van minimaal 5 jaar met een scala aan boeteclausules, juridische insluiting van de huurder, vrijwaring van iedere verantwoordelijkheid van de verhuurder en andere klantonvriendelijke clausules drijven potentiele klanten naar de business centra.
De NVM draagt hier ook aan bij door de standaard NVM contracten zo in elkaar te steken, dat de eigenaar naar mijn idee oneerlijk juridisch voordeel heeft. De contracten zijn expliciet tegen de verhuurder opgesteld. Dit soort contracten uit de vorige eeuw zijn niet meer acceptabel in het huidige ondernemersklimaat.
