Vijf verbeterpunten voor openbare aanbestedingen in vastgoedsector
21 juni 2017 -
De huidige ontwikkelingen in de maatschappij vragen om een herziening van de openbare aanbestedingen in de vastgoedsector.
Belangrijke zaken als de dialoog met stakeholders, beleving, welzijn en maatschappelijke meerwaarde verdienen een centrale plek in het systeem. Dat vraagt om een set richtingwijzers die projecten hierop beoordeelt. Alleen zo zijn kwaliteit en langdurige relevantie te waarborgen.
Altijd verbonden en hypermobiel
We leven in een wereld waarin iedereen altijd verbonden en hypermobiel is. Technologische ontwikkelingen hebben onze afhankelijkheid van fysieke plekken verkleind. Dat stelt hogere eisen aan gebouwen. Deze moeten volgens Hans Erdmann, mede-eigenaar van architectenbureau Claessens Erdmann, namelijk een echte meerwaarde bieden, willen ze hun toegevoegde waarde behouden. "Mensen moeten er graag willen zijn, zich er prettig voelen. Afhankelijk van de functie van het gebouw moet het ook productiviteit bevorderen, omzet stimuleren of de beleving vergroten."
Geanne van Arkel, Head of Sustainability Development bij Interface, fabrikant van modulaire vloertegels, sluit zich daarbij aan. "Aandacht voor de mens in relatie tot het gebouw is een basisvereiste geworden. Daarnaast verdienen ook ecologische aspecten meer aandacht. Circulariteit en duurzaamheid worden steeds belangrijker, willen we toekomstige generaties niet opzadelen met grondstoftekorten, klimaatopwarming en andere nadelige effecten."
In het huidige systeem van openbare aanbestedingen is ruimte voor meer aandacht voor deze zaken. Alleen dan behouden gebouwen ook op langere termijn hun waarde.
Een aantal richtingwijzers voor openbare aanbestedingen:
1. Van een vaste checklist naar meer overleg
De focus op welzijn en andere aspecten van de mens-gebouw-relatie vereist specialistische kennis. Bijvoorbeeld van herbestemming, van duurzaamheid, van biophilic design, van ergonomie en van psychologie.
Die kennis zit volgens Erdmann vaak in de hoofden van allerlei externe experts. "Voor een goed beeld van de werkelijke wensen en uitgangspunten is uitgebreid overleg vooraf noodzakelijk. Alleen dan kunnen zowel de uitvoerende als de opdrachtgevende partij vertrekken vanuit de juiste visie en het juiste eisenpakket. In openbare aanbestedingen moet er ruimte zijn voor dergelijk overleg."
2. Van stip voor de voeten naar stip aan de horizon
In het huidige systeem stelt de opdrachtgever van tevoren een eisenlijst samen. Die lijst is leidend, maar vaak gebaseerd op een momentopname. Het is een stip voor onze voeten, waardoor de opdrachtgever de stip aan de horizon uit het oog raakt.
Van Arkel pleit voor meer langetermijnvisie. "Een gebouw moet ook over 30 jaar relevant zijn. Dat vereist een grondige inventarisatie van de wensen en eisen aan het gebouw op middellange termijn. Ook hiervoor is meer overleg met externe partijen vooraf gewenst."
3. Van focus op proces naar focus op eindresultaat
In plaats van op bovengenoemde zaken legt een openbare aanbesteding vooral focus op het proces zelf. Het is een soort wedstrijd: wie kan de opdracht tegen de laagste kosten in de snelste tijd opleveren?
Die focus op het proces lijkt kosteneffectief, maar is dat volgens Erdmann uiteindelijk niet. "Het levert te vaak een eindresultaat dat niet vanuit de intrinsieke functie van een gebouw is opgesteld en waar de verkeerde zaken de nadruk krijgen. Dat vergroot het risico dat een gebouw na enkele jaren verbouwing behoeft of zelfs overbodig is geworden."
4. Van inkopen op minimumvereisten naar inkopen op maatschappelijke waarde
Het huidige systeem van openbare aanbestedingen gaat uit van inkoop op basis van minimumvereisten. De maatschappelijke waarde, bepaald door onder andere sociale en ecologische aspecten, is daarin lang niet altijd leidend.
Dat is volgens Erdmann een verbeterpunt, want dankzij de relatief grote koopkracht kan de overheid partijen met aandacht voor maatschappelijke waarde belonen en sterken in hun missie. "De overheid kan door aandacht voor duurzaamheid in het eisenpakket de markt uitdagen op deze aspecten, en dat is bevorderlijk voor de duurzaamheid van de markt in zijn geheel. Het overheidsmanifest Maatschappelijk Verantwoord Inkopen mag ook voor aanbestedingen in de vastgoedsector meer nadruk krijgen."
5. Van blind zakendoen naar verplichte transparantie
De overheid kan alleen maatschappelijk verantwoord inkopen als marktpartijen 100 procent transparant zijn over hun duurzaamheidsprestaties. Alleen dan is een eerlijke en objectieve vergelijking mogelijk.
Het is inmiddels een aanvaard beginsel dat grote bedrijven dit doen, maar dat is volgens Van Arkel niet genoeg. "Eerlijke aanbestedingen kunnen alleen plaatsvinden als alle partijen openheid van zaken op dit gebied geven. De overheid zou dit verplicht kunnen stellen, op zijn minst voor de deelnemende partijen aan de openbare aanbesteding. Die verplichte transparantie werkt ook in het voordeel van de marktpartijen, want zij zien hun inspanningen op duurzaamheidsgebied eerder beloond. Het bevordert eerlijke concurrentie op maatschappelijk verantwoord ondernemen, en daar profiteert uiteindelijk iedereen van."
