6 maart 2015 -
De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2014 opnieuw geconfronteerd met een afnemende vraag van bedrijven naar kantoorruimte. Ook nam het aanbod van leegstaande en nog te verhuren gebouwen toe. Daar staat ook een aantal positieve signalen tegenover.
Dat blijkt uit cijfers van NVM Business over de kantorenmarkt in ons land. Terwijl vorig jaar het direct beschikbare aanbod met 3,7 procent steeg tot circa 8,66 miljoen m2, daalde de verhuur en verkoop van kantoorruimte met 6 procent tot ongeveer 805.000 m2. Hoewel de kloof tussen vraag en aanbod opnieuw groter werd, was het wel opvallend dat aan de aanbodkant de toename van de leegstand minder groot was dan in voorgaande jaren. Ook opvallend was dat er voor het eerst in jaren een einde kwam aan de daling van de huurprijzen.
Meer aanbod ondanks vele onttrekkingen
Door het toegenomen aanbod stond eind 2014 circa 17,5 procent van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder was dat 16,7 procent. De toename van het aanbod hield onder meer verband met reorganisaties waardoor veel bestaande gebouwen leeg kwamen te staan. In het bijzonder bij gebouwen in de grootte van 1.000 tot 5.000 m2 deed zich een verdere verruiming voor. Er werden nauwelijks kantoren in aanbouw genomen en het aanbod van kleine kantoorruimten bleef nagenoeg onveranderd. In het algemeen hadden de (perifere) kantorenwijken en bedrijfsterreinen de meeste hinder van de aanbodverruiming.
Stedelijk aanbod
Nogal wat steden werden met een toename van het aanbod geconfronteerd. In de Randstad deden zich stijgingen voor in Amsterdam, Utrecht, Almere, Hilversum, Amersfoort en Capelle a/d IJssel. In Amsterdam was het opvallend hoe daar met name op de populaire Zuidas aanzienlijk meer meters beschikbaar kwamen voor de verhuur. Ook buiten de Randstad ging in tal van steden het aanbod vorig jaar omhoog. Dit was vooral het geval in Eindhoven, Hengelo, Groningen en Apeldoorn. Daar staat tegenover dat er bijvoorbeeld in Den Haag sprake was van een afnemend aanbod, terwijl ook plaatsen als Diemen en Nieuwegein erin slaagden om de leegstand terug te dringen. Overigens had het aanbod in ons land nog hoger kunnen zijn, als in 2014 niet circa 570.000 m2 aan de voorraad was onttrokken door middel van sloop en herbestemming. Nog nooit eerder werden in een jaar zo veel kantoren uit de markt gehaald.
Weinig aanbouw
Doordat het aanbod vorig jaar verder toenam, werden relatief weinig voor de verhuur bestemde kantoren in aanbouw genomen. Dat leidde ertoe dat de beschikbaarheid van hoogwaardige kantoorruimte afnam. Hoewel NVM Business zich zorgen maakt over de sterke leegstand, kan volgens haar het probleem niet worden opgelost door het geheel aan banden leggen van de nieuwbouw. Weliswaar zijn er in het verleden te veel kantoren gebouwd, maar dat neemt niet weg dat het noodzakelijk blijft om ook in de toekomst tegemoet te kunnen komen aan de veranderende vraag naar huisvesting. Daarbij is nieuwbouw vrijwel onvermijdelijk, zeker ook in het kader van de verduurzaming van het kantorenbestand.
Vraag naar kantoren omlaag
Behalve het toenemend aanbod was het ook een tegenvaller voor de gebruikersmarkt dat de vraag naar kantoorruimte opnieuw een daling vertoonde. In totaal vond ongeveer 805.000 m2 kantoorruimte zijn weg naar bedrijven en instellingen, zes procent minder dan in 2013. Daarmee werd de neergaande trend van voorgaande jaren voortgezet. De teruggang in de vraag naar kantoren kwam vooral tot uitdrukking in de geringere afzet van nieuwe kantoren. In dat segment van de markt daalde de afzet met 35 procent. Bovendien liep vorig jaar de vraag naar wat grotere oppervlakten terug, wat ook van invloed was op het totale transactievolume.
Tegengestelde bewegingen
Geografisch gezien waren er echter tegengestelde bewegingen. Zo daalde de opname van kantoren in Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Leiden, Alkmaar en Enschede, maar steeg de vraag naar kantoorruimte in Breda, Arnhem, Nieuwegein, Heerlen en Gouda. Ook in Rotterdam ging de opname omhoog, zij het slechts fractioneel. Niet alleen geografisch, ook per afzonderlijke branche beschouwd was het beeld wisselend. In sectoren als ICT en handel was er meer vraag naar kantoren, terwijl bij de zakelijke dienstverleners en het bank- en verzekeringswezen de behoefte aan kantoren terugliep.
Huurprijzen
Ondanks de teruggelopen vraag en het gestegen aanbod was het opvallend dat vorig jaar de huurprijzen nauwelijks van hun plaats kwamen. Dat kwam onder meer doordat nogal wat beleggers erin slaagden om reële huurprijzen met geen of beperkte 'incentives' te realiseren. Bovendien werden aan de onderkant van de markt weinig transacties gedaan. Dat zorgde ervoor dat een prijsdrukkend effect op de huurprijs kon uitblijven.
Beleggers kopen meer kantoren
De uit balans geraakte vraag- en aanbodverhoudingen op de Nederlandse kantorenmarkt hadden weinig effect op de kooplust van beleggers. Aangemoedigd door de lage kapitaalmarktrente en de enorme toevloed aan geld investeerden beleggers het afgelopen jaar circa Euro 3,14 miljard in kantoorgebouwen, wat ten opzichte van 2013 meer dan een verdubbeling van het investeringsvolume betekende.
Buitenlandse beleggers waren het meest actief op de kantorenmarkt. Amerikaanse fondsen speelden daarbij een hoofdrol. Daarnaast waren zowel Engelse als Duitse beleggers zeer kooplustig. Behalve de buitenlandse fondsen deden ook de Nederlandse beleggers goede zaken. Hoewel voor verhuurde gebouwen op aantrekkelijke locaties goede prijzen werden betaald, moesten verkopers van gebouwen op mindere locaties en van gebouwen met leegstand genoegen nemen met aanzienlijke 'discounts'. Die liepen op tot 50 procent of meer.
Gevestigd in Amsterdam maak ik me al jaren enige zorgen of de kantorenmarkt überhaupt nog wel aan gaat trekken hier. Zeker met oog op de technische innovaties die ons nog te wachten staan zal de vraag in mijn opzicht zeker de komende tientallen jaren niet aantrekken.
