28 mei 2014 -
De overheid wil het scheefwonen aanpakken door extra huurverhoging toe te staan voor hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen. Voor deze groep mensen zijn er echter nauwelijks alternatieven op de woningmarkt.
Deloitte bestudeerde in het onderzoek ‘State of the State’ de implicaties van dit overheidsbeleid. Er wordt door deze beleidswijziging over tien jaar een groter tekort aan betaalbare woningen voorzien, luidt een van de meest opvallende conclusies uit de studie.
Scheefwonen
De overheid wil met haar nieuwe maatregel scheefwonen tegengaan door inkomensafhankelijke huurverhogingen in te stellen. Door deze nieuwe regel moeten scheefwoners een steeds hogere huur opbrengen. Met als uiteindelijk gevolg dat zij deze hogere huur niet meer kunnen betalen. "Bij extrapolatie van dit beleid is er binnen tien jaar een extra tekort van 100.000 betaalbare huurwoningen in de vrije sector," meent Frank ten Have, partner binnen Deloitte.
Uit het onderzoek blijkt dat huurders die net boven de inkomensgrens van 33.000 of 43.000 euro zitten een relatief hogere huur betalen. "Opvallend is hier dat juist de bewoners met de hoogste inkomens en lage huren het minste last hebben van deze maatregel," vervolgt Ten Have. "Terwijl juist de groep die relatief het minste scheef woont, het zwaarst wordt getroffen."
Landelijk beeld
Scheefwonende huishoudens concentreren zich voornamelijk rond de grote steden in de Randstad en in het groene hart, met uitschieters in Overijssel en Gelderland. Het totaal aantal huishoudens dat in Nederland scheefwoont, is zo’n 600.000. Dit is maar liefst 28 procent van alle bewoners van sociale huurwoningen.
Voorspellingen
Wanneer door de scheefwoners een betaalbaar alternatief in de vrije huursector wordt gezocht, blijkt dit maar zeer beperkt voorhanden. Veel koopwoningen worden door deze groep niet als aanvaardbare oplossing gezien, omdat men niet wil kopen of te weinig eigen vermogen heeft. Komt het tekort na tien jaar op zo’n 100.000 woningen, na nog eens tien jaar is dit aantal gestegen tot bijna 200.000 woningen. Om hier op te anticiperen, moeten er landelijk zo’n 13.000 betaalbare vrije sector huurwoningen per jaar gebouwd worden. Tegelijkertijd blijkt uit het onderzoek dat investeerders nog niet instappen in nieuwbouw van huurwoningen onder de 1.000 euro per maand.
Buitenlandse beleggers
Om aan de vraag van vrije sector huurwoningen tot aan 2030 te kunnen voldoen, is een investeringsvolume van zo’n 40 miljard euro nodig. Dit volume is te groot voor de Nederlandse partijen in de vrije sector huurwoningen. Deloitte heeft onderzocht of en in welke mate buitenlandse investeerders hier een rol zouden kunnen spelen. Uit het onderzoek blijkt dat maar liefst 44 procent van de respondenten interesse heeft in Nederlandse woningportefeuilles. De helft hiervan is zelfs actief op zoek. "Belemmeringen voor buitenlandse investeerders zijn veelal een weinig transparante, kleine markt maar ook de complexe regelgeving," aldus Paul Meulenberg, partner bij Deloitte. "Kennelijk zijn investeerders slecht op de hoogte van de aantrekkelijkheid van de Nederlandse huurmarkt."
De buitenlandse belegger heeft een sterke voorkeur voor projecten in grote steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Uit het onderzoek is ook gebleken dat buitenlandse beleggers relatief hoge rendementseisen (tussen 6,5 procent en 8,5 procent) hanteren. "Dit betekent dat samenwerkingsconstructies met gemeenten, bouwers en buitenlandse beleggers nodig zijn," vervolgt Meulenberg, "waarbij projectrisico’s en –rendementen evenwichtig tussen partijen kunnen worden verdeeld."
