21 maart 2014 -
Na de teleurstellende rendementen van vastgoedaandelen in 2013 ziet ING Investment Management (ING IM) dat de prestaties van deze beleggingscategorie sinds begin dit jaar flink zijn verbeterd.
"Sinds begin dit jaar presteren vastgoedaandelen duidelijk beter dan aandelen," aldus Patrick Moonen, Senior Strateeg bij ING IM: "De sterke prestaties van vastgoed zijn voor ons geen verrassing. Het klimaat is de afgelopen maanden immers aanzienlijk verbeterd. Een aantrekkende economische groei, die wordt gekenmerkt door stijgende vastgoedprijzen en een toenemend aantal transacties, is gekoppeld aan relatief stabiele of zelfs dalende rentes op obligaties." Daarnaast leveren ook de waarderingen een bijdrage, omdat vastgoed ook een extra rendement biedt in vergelijking met obligaties.
Perifere landen
ING IM constateert dat de grootste percentuele toename aan transacties tot en met september 2013 was terug te vinden in de perifere landen van de eurozone. Bovendien gaan niet alleen de prijzen van particuliere woningen in de VS omhoog, maar ook die van het goed gelegen vastgoed (het zogenaamde prime segment) in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. Wat betreft de schuldenmarkt gelooft ING IM dat deze steeds opener wordt en dat leners bereid zijn naar boven te bewegen op de risicocurve. Voor real estate investment trusts betekent dit dat ze zichzelf kunnen herfinancieren tegen een lager tarief.
Risico van vastgoed
"De dividendopbrengsten van vastgoed bieden voor inkomstgevoelige beleggers een extra rendement, afgezet tegen de rentes op zowel staats- als bedrijfsobligaties," stelt Moonen: "Tegelijkertijd zijn de mondiale vastgoeddeelnemingen in institutionele portefeuilles nog altijd laag.
Het voornaamste risico voor vastgoed zit in een krachtige, ongerechtvaardigde stijging van de obligatierentes. Voor dit gevaar hoeven we echter niet al te bevreesd te zijn. In de eerste plaats biedt vastgoed een aanvullend rendement, dat een buffer vormt tegen een stijging in de obligatierentes. Ten tweede zal het monetaire beleid van de mondiale centrale banken de opwaartse druk op obligatierentes de komende maanden beperkt houden.
Ten derde zullen de betere macro-economische gegevens gaan doorwerken op de stijging van de huurprijzen. Deze worden beïnvloed door inflatie omdat de huren vaak geïndexeerd zijn, door de leegstandspercentages die afnemen, door de economische groei die aantrekt en door de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Het is moeilijk om hier een globaal oordeel over te geven. Vastgoed blijft uiteindelijk een plaatselijke handel met uiteenlopende niches, die elk hun eigen dynamiek hebben."
Fundamentele herbeoordeling
ING IM heeft momenteel een licht overwogen positie in vastgoed uit de eurozone. Dit is gedeeltelijk gebaseerd op relatieve waarderingen, aangezien de sector wordt verhandeld tegen een flinke korting op zowel de relatieve koers/winstverhouding als de relatieve prijs/boekwaardeverhouding, terwijl het dividendrendement ongeveer 25 procent boven het mondiale gemiddelde ligt. Al met al houdt ING IM vast aan een overwogen positie in mondiale vastgoedaandelen.
"Hoewel verstoringen in verband met het weer in de VS en Japan nog voor enige verwarring kunnen blijven zorgen ten aanzien van de onderliggende groeidynamiek, is het risico van een negatieve spiraal in de conjunctuurcyclus op de korte termijn aanzienlijk afgenomen," concludeert Moonen: "Een ‘fundamentele’ herbeoordeling naar beneden toe van de groeivooruitzichten lijkt in dit stadium dan ook niet gerechtvaardigd, en hierdoor zouden er wel eens nieuwe beleggingsmogelijkheden kunnen ontstaan."
