Woningmarkt veert op met sterke regionale verschillen
10 januari 2014 -
De woningmarkt heeft in 2013 een opmerkelijk herstel laten zien, waarbij sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal elk opvolgend kwartaal een groei in het aantal verkopen heeft laten zien. In het vierde kwartaal van 2013 zijn door NVM-makelaars 27.018 woningen verkocht (naar schatting 36.300 in de totale markt).
Het is daarmee het beste kwartaal sinds medio 2008 de crisis uitbrak. Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars komt in 2013 uit op 87.404, een stijging van 2,2 procent t.o.v. 2012 (schatting totale markt: 117.000). De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4de kwartaal 2013 opvallend sterk gestegen, met 1,5 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. De prijzen liggen nog wel 1,1 procent lager dan vorig jaar, maar de prijsdaling gaat steeds minder snel. Gemiddeld wordt een woning voor 207.000 euro verkocht. De lage rente en vooral het toegenomen consumentenvertrouwen, waarschijnlijk mede als gevolg van de relatieve politieke rust, is de voornaamste oorzaak van de 'opverende' markt eind 2013. Dit meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2013.
Forse toename woningverkopen: twintig procent meer dan in het voorgaande kwartaal
Er zijn in het laatste kwartaal van 2013 20 procent meer woningen verkocht dan in het 3de kwartaal. "Het vierde kwartaal is in de regel een beter kwartaal dan het derde, maar twintig procent stijging is een forse toename", meent NVM-voorzitter Ger Hukker. "Zeker omdat het 3de kwartaal van 2013 ook al een relatief goed kwartaal was."
Voor tussenwoningen en appartementen geldt de sterkste toename in verkoopaantallen: 22,2 procent respectievelijk 22,4 procent. Hoekwoningen (+12,5 procent) en twee-onder-een-kapwoningen (+18,4 procent) blijven hierbij achter. Vorig kwartaal waren dit juist de woningtypen die een sterkere stijging lieten zien; er lijkt dus nu een correctie op te treden. Vrijstaande woningen kenden een stijging van 20,2 procent in het aantal transacties.
Woningmarkt realiseert forse verkooptoename dit keer 'op eigen kracht'
In 2012 liet het 4de kwartaal een opvallende stijging zien van de verkoopaantallen. De aangescherpte hypotheekregels per 1 januari van dit jaar leidden tot een verkoopspurt eind 2012, gevolgd door een scherpe daling in het 1ste kwartaal van 2013. Toch zijn er in dit kwartaal in vergelijking met vorig jaar alsnog 7,1 procent méér woningen verkocht. Hukker: "Signalen uit de markt wijzen erop dat er nu, in tegenstelling tot vorig jaar, sprake is van een meer bestendig herstel van de woningmarkt 'op eigen kracht'."
Een relativering op deze "verheugende cijfers" vindt Hukker echter op zijn plaats. "Over het hele jaar 2013 zijn in vergelijking met heel 2012 'slechts' 2,2 procent meer woningen verkocht, naar schatting 117.000 woningen in de hele markt. Als we dit vergelijken met de verkoopaantallen van NVM-makelaars rond de eeuwwisseling - 110.000 - of met vlak voor de start van de crisis - 150.000 - wordt duidelijk dat er nog slechts sprake kan zijn van het begin van een voorzichtig herstel. De groei zet langzaam maar zeker door, waarbij het laatste kwartaal van 2013 beslist een hoopvol teken richting 2014 is."
Gemiddelde transactieprijs licht gestegen; totale prijsdaling 2008-2013 16,9 procent
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4de kwartaal uitgekomen op 207.000 euro, ten opzichte van 205.000 euro in het voorgaande kwartaal. De transactieprijs is dit kwartaal opvallend sterk gestegen: er is sprake van een toename van 1,5 procent in vergelijking met vorig kwartaal. "De afgelopen twee kwartalen was er al nauwelijks sprake van prijsdaling, de prijzen 'bodemden uit'", zegt Hukker. "Dit kwartaal stegen de prijzen van verkochte woningen, met name veroorzaakt door de toename van het vertrouwen in de woningmarkt. Ook de grootte en kwaliteit van de verkochte woningen kunnen hierbij een rol spelen."
Vergeleken met een jaar geleden ligt het prijsniveau in het 4de kwartaal 2013 nog wel lager: 1,1 procent om precies te zijn. Vorig kwartaal was dit nog 3,2 procent lager. Hukker: "De prijsdalingen zijn dus steeds minder sterk, en deze ontwikkeling gaat zelfs iets sneller dan medio 2013 door ons werd verwacht. De prijsdaling op jaarbasis komt naar verwachting op basis van deze ontwikkelingen in de loop van dit jaar tot een einde.
Woningen staan kortere tijd te koop
De verkooptijd, ofwel de looptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het vierde kwartaal 154 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met inmiddels een verkooptijd van 117 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 154 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 232 dagen. In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met 7,1 procent gedaald.
Dit wordt vooral veroorzaakt door de snelle verkoop van nieuw aanbod. Deze woningen zijn namelijk anders geprijsd dan de woningen die al lang op de markt staan.
Aanbod te koop staande woningen daalt verder
Halverwege het vierde kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 162.485 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 218.000 woningen in aanbod.
Er staan in vergelijking met een kwartaal eerder 2,2 procent minder huizen te koop in de bestaande koopwoningmarkt. Dat zijn bijna 3.700 woningen minder (bij NVM-makelaars). Hukker: "Er is weliswaar meer nieuw aanbod bijgekomen dan het kwartaal ervoor, maar omdat zowel het aantal verkopen als intrekkingen ook toenam, daalde het aanbod in zijn totaliteit."
Het aanbod is in vergelijking met een jaar eerder opnieuw sterker gedaald. Landelijk staan er 7,8 procent woningen minder in aanbod dan een jaar terug. Het zijn met name de tussen- en hoekwoning die minder terug te vinden zijn in het aanbod. Het aanbod van deze typen daalde met 12,2 procent. Het aanbod van vrijstaande woningen daalde echter nauwelijks met slechts 1,2 procent daling. Het aanbod van appartementen daalde met 9,0 procent iets meer dan gemiddeld.
"Theoretisch gezien duurt het nu 22 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen, uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven," aldus de NVM-voorzitter. "Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 26 maanden."
Vraagprijzen dalen gelijkmatig door
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (onder andere type/ regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het vierde kwartaal 2013 274.000 euro. Hukker: "De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaren op rij redelijk gelijkmatig. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 11,1 procent. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type."
De daling van de vraagprijs van woningen in het aanbod is met 0,4 procent in het vierde kwartaal t.o.v. het kwartaal daarvoor opnieuw beperkt. "De vraagprijs daalt in vergelijking met een kwartaal eerder nu wel vijf jaar op rij", zegt Hukker. "Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod."
In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,2 procent gedaald. Voor het tweede opeenvolgende kwartaal is de jaar-op-jaar ontwikkeling minder groot dan het kwartaal ervoor. Hukker: "Daarmee lijkt ook hier het dieptepunt in de daling van de vraagprijs bereikt te zijn."
Regionale verschillen fors
Het herstel van de woningmarkt is in alle regio's van Nederland zichtbaar, een enkele regio uitgezonderd. De mate waarin het herstel optreedt, verschilt echter. De dynamiek verschilt sterkt per regio. Wanneer de krapte-indicator (uit hoeveel woningen kan een consument kiezen) als indicator voor de dynamiek gekozen wordt, wordt zichtbaar hoe groot de regionale verschillen zijn. In de regio's Amsterdam en Groningen is de keuze voor de koper in het 4de kwartaal teruggelopen naar minder dan 10, terwijl er ook regio's zijn waar de consument nog steeds de keuze heeft uit 30 woningen of meer. Maar ook in die regio's is de markt wel aangetrokken. Aan het begin van het jaar kon de consument daar vaak nog kiezen uit 45 woningen of meer.
De krapteindicator per NVM-regio voor het eerste en vierde kwartaal van 2013. Duidelijk is het brede herstel in praktisch iedere regio. Tussen de regio's blijven echter nog steeds duidelijke verschillen bestaan. Overal gaat het beter maar niet overal gaat het goed.
NVM-makelaars verhuren meer
De NVM-makelaars hebben in 2013 flink meer woningen verhuurd dan een jaar eerder. Over het gehele jaar registreerde de NVM totaal 20.500 verhuurde woningen, een toename van zeventien procent in vergelijking met het jaar 2012. In het laatste kwartaal van 2013 is de groei in het aantal huurtransacties minder sterk geweest dan de kwartalen ervoor. De huurprijzen zijn stabiel gebleven. Voor een woning van 100 vierkante meter betaalt een consument in 2013 gemiddeld zo'n 880 tot 890 euro kale huur per maand (d.w.z. niet gestoffeerd/ gemeubileerd). Hier zitten ook woningen tussen die tijdelijk verhuurd worden.
Verkopen van corporatiewoningen substantieel deel van totale woningverkopen
Terwijl NVM-makelaars meer woningen verhuren, maken corporatie verkopen lokaal soms een meer dan substantieel deel uit van de verkopen. De condities waaronder woningcorporaties woningen mogen verkopen, zijn sinds afgelopen oktober versoepeld. Zij mogen onder bepaalde condities flinke kortingen geven aan zittende huurders of nieuwe kopers. Bovendien is de verkoopopgave als gevolg van de verhuurdersheffing voor veel corporaties toegenomen.
Op basis van informatie van het Kadaster over de transacties in 2013 (t/m november) blijkt dat in heel Nederland bij dertien procent van alle verkopen in de bestaande bouw de woningcorporatie als verkopende partij optrad. Daarvan is achttien procent aan zittende huurders verkocht. In Amsterdam en Rotterdam werd zelfs eenderde van alle verkopen gerealiseerd door zogenoemde uitpondprojecten van corporaties, waarvan slechts maximaal tien procent aan zittende huurders. Delft had met 42 procent het hoogste aandeel verkopen door corporaties, waarbij slechts vijf procent aan zittende huurders werd verkocht. Zoetermeer spande de kroon met een uitpondpercentage van 24 procent, waarvan 42 procent aan zittende huurders. Hukker: "De NVM juicht de verkoop van corporatiewoningen toe, zolang dit niet leidt tot marktverstoring."
Toekomst Nationale Hypotheek Garantie staat op het spel
De toekomst van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat op het spel. Hukker: "Het is duidelijk dat het kabinet de rol van de NHG wil afbouwen. Men laat de kans echter lopen om deze garantieregeling te hervormen tot een instrument waar de woningmarkt nieuwe stijl op zit te wachten. De afgelopen jaren heeft het instrument van de NHG zich ondubbelzinnig bewezen." Dat geldt volgens de NVM-voorzitter ook voor de komende jaren, gelet op het na-ijleffect. "Vanwege het credo 'Met NHG leen je veilig en verantwoord' is de woningmarkt de afgelopen jaren niet alleen minder ver teruggevallen, ook worden consumenten beschermd wanneer zij onnodig in de problemen komen. Dat is een goede zaak, met de consument in een centrale positie."
De kostengrens van de NHG wordt afgebouwd. Hukker vindt dit op zich logisch omdat er wat hem betreft geen generieke achtervang hoeft te worden geregeld. Wat de NVM-voorzitter erger vindt, is dat er ook een uitholling van het NHG-instrument plaatsheeft. "Juist nu zou je moeten werken aan een NHG nieuwe stijl. Een instrument dat bij uitstek kan worden ingezet daar waar het ooit voor bedoeld was. Namelijk het helpen van doelgroepen die moeilijk een hypotheek af kunnen sluiten. We hebben het dan over zzp'ers, mensen met een flexcontract, mensen die in een achterstandswijk een bestaande woning willen kopen en deze willen verbouwen, verduurzamen of juist het achterstallig onderhoud willen wegwerken. Mensen die je nu met een hypotheek van 105 procent kan helpen en vraagt of ze dit wat versneld willen aflossen. Deze doelgroepen komen nu bij een reguliere geldverstrekker niet aan de bak."
Volgens Hukker vraagt de inzet van de NHG om een nieuwe manier van denken, met meer maatwerk. "Ik denk graag mee over de vraag hoe je in de nieuwe werkelijkheid, met een sterk veranderende arbeidsmarkt, de NHG inzet voor een gezonde en duurzame woningmarkt. Wanneer die discussie de komende periode niet gevoerd gaat worden, staat de toekomst van NHG echt op het spel en ben je de NHG eerder aan het afbreken dan aan het hervormen. En dat zou eeuwig zonde zijn."
Verwachtingen 2014
Na het vorige kwartaal durfde NVM-voorzitter Hukker nog geen harde voorspelling te doen dat de woningmarkt uit het slop is getrokken. "Ik zie de dynamiek toenemen, de trends wijzen echter naar een nieuw evenwicht medio 2014, pas dan kunnen we echt zeggen of de woningmarkt is gestabiliseerd, zeker voor wat betreft de gemiddelde prijsontwikkeling. De cijfers van het vierde kwartaal laten zien dat we voor wat betreft die prognose op schema liggen, zelfs iets voor die prognose. U ziet de markt duidelijk nivelleren, duurdere woningen zakken nog wat harder in prijs terwijl in bepaalde regio's of stadsdelen er al licht stijgende prijzen zijn waar te nemen, vooral bij de populaire starters woningen. "Er is politiek rust gekomen op het woningdossier. Natuurlijk kunnen zaken altijd beter, maar er is in ieder geval meer duidelijkheid. Je ziet daar consumenten ook op inspelen: ze lossen meer af en zijn realistischer geworden met hun vraagprijzen. Als dit zo doorzet, kan 2014 nog wel eens een mooi jaar gaan worden."
Hukker verwacht in 2014 dat de woningverkopen met enkele procenten zullen toenemen, en dat de prijzen op het huidige niveau zullen stabiliseren.
