Vastgoedbeleggers verkiezen Duitse steden boven Amsterdam
29 januari 2013 -
Duitse steden domineren de top vijf van de voor commercieel vastgoedbeleggers meest aantrekkelijke Europese steden in 2013. Amsterdam bevindt zich met een 22ste plek in de onderste regionen. Dat blijkt uit Emerging Trends in Real Estate Europe 2013. Het rapport vergelijkt 27 vastgoedmarkten in verschillende Europese landen.
De Duitse steden München, Berlijn en Hamburg vinden zichzelf respectievelijk op de eerste, tweede en vijfde plaats terug op de ranglijst van steden met het beste investeringsvooruitzicht. Vorig jaar wast Istanboel (nu de vierde plek) nog favoriet onder vastgoedbeleggers.
De ranglijst
De ranglijst is samengesteld door het Urban Land Institute en PwC op basis van gesprekken met ruim 500 vastgoedspelers, zoals investeerders, ontwikkelaars, financiers en vastgoedmanagers. Commerciële vastgoedbeleggers laten Nederland links liggen. Alleen de investeringsvooruitzichten in Barcelona, Madrid, Boedapest, Lissabon en Athene zijn volgens beleggers nog slechter dan in Amsterdam. Ook als het gaat om bestaande investeringen (22ste plek) en nieuwe acquisities (21ste plek) scoort Amsterdam ondermaats.
Onzekerheden
"Amsterdam heeft last van de problemen op de vastgoedmarkt en de daarmee samenhangende onzekerheden," zegt Jeroen Elink Schuurman, real estate-leader van PwC. "Investeerders voelen zich meer aangetrokken tot de sterke lokale economie en de veerkrachtige vastgoedmarktcondities die veel Duitse steden momenteel kenmerkt." Volgens het rapport ligt in Amsterdam de waarde van commercieel vastgoed nog altijd 35 procent onder het niveau van vlak voor de crisis. "Vooral de kantorenmarkt is hard geraakt. Vanwege de haperende economie en de hoge leegstand hebben investeerders kopzorgen over de huurmarkt. De schrik zit er na de Uni-Invest-deal nog altijd goed in bij beleggers."
Toch zijn er volgens het rapport ook hoopvolle tekenen voor de Amsterdamse vastgoedmarkt. Leegstaande kantoren worden omgebouwd tot hotels en nationale en internationale ketens breiden uit. Ook ziet het rapport op de middellange termijn kansen voor residentieel vastgoed, nu de overheid de woningmarkt stilaan wil dereguleren.
Grote West-Europese steden
Beleggers tonen een uitgesproken voorkeur voor grote West-Europese steden met een internationaal karakter en een sterke economie. Snelste stijger op de ranglijst is Londen, dat van plaats tien naar drie gaat. Investeerders voelen zich aangetrokken tot de omvang en liquiditeit die de Londense vastgoedmarkt kenmerkt. Ook de stabiliteit van de Britse munt en het feit dat Groot Brittannië minder last heeft van Europese economische ontwikkelingen, maakt Londen aantrekkelijk. De slechtst presterende steden bevinden zich in de landen die het hart vormen van de crisis in de eurozone, zoals Athene, Lissabon, Dublin Madrid en Barcelona.
Nieuwe norm
Na vijf jaar van reorganisaties en herstructureringen durven Europese vastgoedbeleggers weer vooruit te kijken. Het sentiment rond investeringsverwachtingen was sinds 2008 niet eerder zo positief als nu. 80 procent denkt dat de crisis in de eurozone tot nieuwe kansen leidt. "Er geldt een nieuwe norm," zegt Elink Schuurman. "Dit heeft ook in Amsterdam geleid tot nieuwe transacties. Echter, zolang in Nederland het proces van herstructurering nog niet voorbij is, concentreren beleggers zich op het bovenste segment van de markt. Ondertussen zien financiële kopers kansen in de zwaar gestrafte onderkant van de markt, die door de reguliere vastgoedbelegger juist gemeden wordt ."
Pessimisme over prijsontwikkeling
Pessimisme is er onder de Europese vastgoedbelegger vooral nog over de prijsontwikkeling: 45 procent verwacht dat de vastgoedprijzen tot zeker 2017 blijven stagneren. Ook het gebrek aan kapitaal bezorgt de vastgoedsector kopzorgen. Het verschil tussen de kapitaalbehoefte in de sector en de leenbereidheid van banken wordt geschat op 427 tot 854 miljard euro.
Investeringstips
Het rapport geeft beleggers ook tips waar ze hun geld het op best op kunnen inzetten. Zo doen investeerders er goed aan zich te concentreren op de pareltjes in aantrekkelijk steden. Bijvoorbeeld locaties die aanlokkelijk zijn voor bedrijven in de creatieve sector en voor bedrijven in de telecommunicatie, media en technologie. Een andere advies is 'follow the money': Europa blijft een belangrijk bestemming voor toeristen uit China en andere opkomende landen, waardoor investeren in hotels en in de vrije tijd sector attractief kan zijn. Ook het vergroenen van panden met 'vlekjes' kan een aantrekkelijke investeringsalternatief zijn.
