Laatste kwartaal maakt slechte woningmarkt 2012 bijna goed
11 januari 2013 -
Het uitstekende laatste kwartaal van 2012 heeft de verkopen op de woningmarkt in het afgelopen jaar bijna goed gemaakt. In het vierde kwartaal werden naar schatting bijna 34.000 woningen verkocht. Dit is 31,8 procent meer dan in het derde kwartaal. Uiteindelijk zijn er over heel 2012 circa 115.000 woningen verkocht.
Dat zijn er 4,1 procent minder dan een jaar geleden. De prijzen staan blijvend onder druk: gemiddeld wordt een woning nu voor 207.000 euro verkocht, 6,7 procent minder dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9 procent gezakt. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar voorlopige analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2012.
Nieuwe hypotheekregels
De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft veel kopers doen besluiten om in het laatste kwartaal hun slag te slaan. Ze hebben willen profiteren van de gunstige regels en de lagere woonlasten onder het oude regime. In de nieuwe situatie moet een hypotheek namelijk binnen 30 jaar worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, terwijl voorheen 50 procent aflossingsvrij mocht worden geleend. Vooral starters hebben daarom in het laatste kwartaal een woning gekocht, zodat ze de fiscale voordelen van de oude regeling genieten.
Betaalbaarheid is goed
Volgens de NVM zijn er aanwijzingen dat steeds meer consumenten ook de voordelen van de huidige ontwikkelingen inzien. Ger Hukker, voorzitter NVM: "We zien dat consumenten langzamerhand beginnen te wennen aan de nieuwe situatie.
Er is nu meer politieke duidelijkheid over de leencapaciteit van kopers. De regels zijn weliswaar strenger, maar de financiering van een eigen woning is voor de meeste mensen nog altijd mogelijk. Daarbij komt dat er een groot aanbod is van steeds scherper geprijsde koopwoningen. Ondanks de strengere hypotheekregels is de betaalbaarheid goed. Mensen beseffen steeds meer dat je een woning niet puur als beleggingsproduct koopt: het gaat primair om het creëren van een 'thuis'. Aflossen wordt weer als steeds normaler beschouwd. Het kopen van een woning wordt de komende jaren nog aantrekkelijker nu op de huurmarkt de prijzen naar verwachting een opwaartse lijn gaan vertonen. Bestaande koopwoningen worden interessanter, zeker voor scheefwoners die op flinke extra huurverhogingen kunnen gaan rekenen."
Meer jonge kopers actief
Het aantal verkopen lag in het laatste kwartaal 13,9 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar daarvoor. Sinds eind 2010 werden niet meer zoveel woningen binnen één kwartaal verkocht. Hukker: "Niet alleen starters hebben eind 2012 hun kans gegrepen. Maar ook doorstromers zijn steeds actiever op de markt. Die profiteren namelijk van het feit dat zij kunnen kopen nu jonge starters hun woning hebben gekocht. Er zijn veel relatief jonge kopers op de markt met een gemiddeld tot hoog inkomen. Zij bewijzen maar weer hoe belangrijk starters zijn om de woningmarkt een impuls te geven."
Volgens Hukker kan de activiteit van starters de gehele markt in beweging brengen. "Er is gelukkig een enorme verhuisbehoefte op de markt, en mensen willen niet altijd langer wachten. Ze beseffen dat het ondanks de moeizame economische situatie belangrijk is om een dak boven je hoofd te hebben van een huis dat is afgestemd op je woonwensen. Keuze is er volop: in het laatste kwartaal kon een potentiële koper kiezen uit ruim 21 woningen."
Tussenwoning beter verkocht Opmerkelijk is dat vooral tussenwoningen in het afgelopen kwartaal goed werden verkocht. Hiervan werden er 38,2 procent meer verkocht dan het kwartaal daarvoor. Appartementen gingen minder makkelijk van de hand, maar toch werden 26,4 procent meer verkocht dan in het derde kwartaal. Voor het eerst sinds lange tijd werden er in een kwartaal meer tussenwoningen verkocht dan appartementen. Hukker: "In toenemende mate slaan starters het appartement over als eerste woning en kopen direct een tussenwoning, waar ze langere tijd kunnen blijven wonen. Tussenwoningen zijn ook voor starters goed betaalbaar geworden."
Woningaanbod stabiliseert
De NVM ziet dat het totale aanbod woningen op de markt stabiliseert, deels door de toegenomen verkopen, maar ook doordat er minder nieuwe woningen op de markt komen. In totaal stonden er eind 2012 236.000 woningen te koop, waarvan 176.000 bij NVM-makelaars. Appartementen vormen het grootste deel van het aanbod, inmiddels ruim 30 procent.
Verkooptijd toegenomen, tussenwoning gaat het snelst
Het duurde het afgelopen jaar wel langer om een woning te verkopen. In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd toegenomen van 146 tot 171 dagen. Het afgelopen kwartaal werd meer 'oud aanbod' verkocht. De verkooptijden van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kap en vrijstaand) namen het sterkst toe, die van tussenwoningen het minst sterk.
De meeste woningen worden nog altijd verkocht binnen drie maanden. Afgelopen kwartaal was dit voor één op de drie woningen het geval. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd 55 procent van de woningen binnen een kwartaal verkocht. In het vierde kwartaal werden met name meer woningen verkocht die tussen de twee en drie kwartalen of tussen de één en twee jaar in het aanbod gestaan hebben.
Nieuwe prijsverhoudingen
Consumenten beginnen ook te wennen aan de nieuwe prijsverhoudingen op de woningmarkt. Meer dan de helft (53 procent) van de verkopers die zijn woning te koop had staan in het vierde kwartaal, heeft minimaal eenmaal zijn vraagprijs verlaagd. De vraagprijs is in het vierde kwartaal van 2012 met 0,9 procent in vergelijking met het jaar daarvoor en met 3,3 procent in vergelijking met een jaar eerder gedaald. Gemiddeld werd een woning in 2012 voor negen procent onder de oorspronkelijke vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs ligt rond de zes procent. Gemiddeld staat een woning nu 352 dagen te koop.
Hukker: "Scherp prijzen loont, bewijzen de cijfers. De verkoopkans neemt af naarmate een woning langer op de markt staat. Een woning die langer dan drie jaar op de markt staat, heeft drie procent kans om nog te worden verkocht. Consumenten zien langzamerhand in dat een woning niet langer een beleggingsobject is. Ze raken gewend aan de nieuwe prijzen en zetten hun woning niet meer voor de hoofdprijs op de markt, waardoor ze sneller kunnen verkopen en op zoek kunnen gaan naar een nieuwe woning die past bij hun woonwensen."
Volgens Hukker is het overigens een fabel dat woningen niets meer waard zijn. "Sinds de crisis van 2008 is er een prijsdaling ingezet, die nu al vier jaar duurt. Huizen zijn dus goedkoper geworden, maar dat betekent niet dat ze niets meer waard zijn. Het prijspeil is momenteel te vergelijken met dat in 2003."
Regionaal grote verschillen in ontwikkeling aantal transacties Bijna alle regio's noteerden in het laatste kwartaal een flinke plus in het aantal woningverkopen in vergelijking met een jaar eerder. Sterk verstedelijkte regio's doen het over het algemeen beter dan rurale regio's, in een flink aantal steden werd het hoogst aantal woningen verkocht in vier jaar tijd. Met name regio's rondom Amsterdam (o.a. Waterland, Zaanstreek, Almere) scoorden veel beter wat betreft het aantal woningtransacties. De regio Ede noteerde ook meer dan 30 procent meer transacties in vergelijking met het jaar ervoor, maar dat komt voor een deel ook, omdat het vierde kwartaal van 2011 slecht was.
Een aantal regio's kende desondanks een minder sterk kwartaal dan het vierde kwartaal van 2011. Daar zijn verschillende oorzaken voor. Krimpverschijnselen spelen parten in Noord Oost Groningen en de Achterhoek. In Alphen en Den Haag worden de transacties vanuit corporatieverkopen gemist. In West Brabant was juist het vierde kwartaal van 2011 al goed, zodat het afgelopen kwartaal juist niet extra positief afstak. De woningmarkt van Zeeuws-Vlaanderen is krap dankzij interesse van kopers uit Vlaanderen. Ook Limburg doet het opvallend goed, een trend die versterkt wordt door een toenemend marktaandeel in Limburg.
'Verkoop onder voorbehoud' is vroege graadmeter markt
Het aantal woningen dat de status 'verkoop onder voorbehoud' heeft gekregen is een goede graadmeter voor het aantal uiteindelijke verkopen en het vertrouwen in de markt. Het geeft aan dat huizen wel verkocht zijn, maar dat er ontbindende voorwaarden zijn die de verkoop kunnen terugdraaien. Verkopen nemen toe als een duidelijk negatieve maatregel in het (nabije) vooruitzicht ligt. Onzekerheid zorgt juist voor stagnatie.
Meer woningen verhuurd tegen een lagere prijs
In 2012 hebben NVM-makelaars bijna negentien procent meer woningen verhuurd. In toenemende mate gaat het hierbij om woningen die tijdelijk verhuurd worden, omdat het niet lukt om de woning te verkopen. In totaal werden bijna 17.000 woningen verhuurd. Het aanbod van huurwoningen is nog sterker toegenomen: een stijging van 26 procent in vergelijking met een jaar eerder. De gerealiseerde verhuurprijzen daalden over het jaar 2012 met 1,8 procent, gecorrigeerd voor type en regio. De NVM verwacht dat de huurprijzen in de toekomst gaan stijgen vanwege de maatregelen van de overheid om de huur extra te verhogen bovenop de normale aanpassingen.
Feiten en fabels Hukker is positief over het feit dat er meer politieke duidelijkheid is over de financieringsregels voor woningkopers. "De markt is de afgelopen jaren geplaagd door allerlei spookverhalen over de hypotheekrenteaftrek en financierbaarheid. Consumenten kunnen langzamerhand de feiten van fabels onderscheiden."
De nieuwe regels per 1 januari 2013 houden in dat een annuïteitenhypotheek verplicht is. Wil de huizenbezitter nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, dan zal hij dus moeten aflossen. Binnen die voorwaarde is er veel mogelijk, zelfs voor consumenten met een tijdelijk arbeidscontract. Wie kan aantonen dat hij of zij de afgelopen drie jaar een stabiele bron van inkomsten heeft gehad en een werkgeversverklaring van de huidige (tijdelijke) werkgever kan overleggen, komt in principe in aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Bovendien zijn er soepele regels voor bijvoorbeeld starters, die perspectief hebben op een inkomensstijging. Starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, kunnen een ruimere hypotheek krijgen. "Er kan zo meer maatwerk worden geboden. Starters met een goed toekomstperspectief kunnen zich zo breder op de woningmarkt oriënteren," aldus Hukker.
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is volgens Hukker een belangrijk instrument dat kredietverstrekkers en consumenten zekerheid biedt. "Natuurlijk kunnen er risico's optreden, als huizenbezitters door bijvoorbeeld werkloosheid hun betalingsverplichtingen niet meer kunnen nakomen. Maar de Nationale Hypotheekgarantie beperkt de financieringsrisico's voor zowel kopers als geldgevers. Momenteel wordt ongeveer 90 procent van alle aankopen onder de 320.000 euro (NHG-grens) gefinancierd met NHG. Het aantal executieveilingen in ons land blijft aan de lage kant."
Meer concurrentie op hypotheekmarkt nodig
Toch vindt de NVM dat er in de regelgeving voor de woningmarkt, met name de financiering, nog een hoop te verbeteren is. Kredietverstrekkers hebben nog te weinig werk gemaakt van de belofte om meer maatwerk te leveren, aldus Hukker. "Het is zeer belangrijk dat er eindelijk verantwoord maatwerk gaat plaatsvinden rondom hypotheekverstrekking. De afgelopen jaren hebben banken en toezichthouders op goeddeels begrijpelijke gronden de teugels aangetrokken, maar zijn daarin zeker ook doorgeschoten in overmatig generieke, rigide regels. Een jonge arts-specialist van 30 over één kam scheren met een persoon van 60, die aan het eind van zijn loopbaan hetzelfde bedrag verdient, is volstrekte waanzin. Gelukkig heeft minister Blok van Wonen daarvoor de nodige verbetering toegezegd."
Volgens Hukker is er nog te weinig concurrentie onder hypotheekverstrekkers, waardoor noodzakelijke vernieuwing achterwege blijft. "Een markt werkt het beste als die concurrerend en competitief is. Dat is er in Nederland nog te weinig, waardoor kredietverstrekkers onvoldoende prikkels hebben om in te spelen op maatschappelijke veranderingen, zoals de toename van het aantal ZZP'ers. Die ontwikkeling is onomkeerbaar en daarop zal ook de woning- en hypotheekmarkt moeten aansluiten. De huidige situatie is niet flexibel en leidt tot onnodig hoge rentekosten voor de woonconsument."
De NVM juicht alle plannen voor nieuwe vormen van funding c.q. hypotheekproducten toe. Zo wordt er gesproken over een rol voor de pensioenfondsen bij hypotheekverstrekking of leningen op basis van het Deense Model. Hierbij worden geldleningen gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de onderliggende hypotheken. Hukker: "Dergelijke initiatieven kunnen de markt verder openbreken en dat is in het voordeel van de consument. Wat mij betreft is de door het kabinet verstrekte opdracht om dit soort mogelijkheden te onderzoeken een prima eerste aanzet."
Nibud-normen dringend repareren
Een speciale zorg van de NVM gaat uit naar de zogeheten Nibud-normering, waardoor de leencapaciteit van consumenten verder wordt beperkt. "Het Nibud heeft vorig jaar zelf voorgesteld deze te willen repareren. De huidige systematiek geeft tweeverdieners ruimte die nu nog niet wordt benut, maar de modellen leiden de komende jaren ook telkens tot nieuwe en onnodig vergaande inperkingen van de leencapaciteit, zeker nu ook langs andere wegen al forse inperkingen zijn doorgevoerd. Het zou goed zijn wanneer het kabinet en andere stakeholders hier oog voor hebben." Tijdens de NVM Nieuwjaarsreceptie, die gisteren werd bijgewoond en van een toespraak werd voorzien door de minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok, benadrukte NVM-voorzitter Hukker deze en andere financieringsvraagstukken in zijn nieuwjaarsrede.
Restschuld
Ook de restschuldproblematiek houdt de aandacht van de NVM. Met name onder jonge huishoudens is het risico op een restschuld bij de verkoop van hun woning groot. Zij hebben nog niet zo lang geleden een huis gekocht en daarom niet geprofiteerd van een positieve prijsontwikkeling. In combinatie met relatief hoge leningen, weinig of geen ingebracht eigen vermogen, dalende woningprijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen zorgt dit voor een grote kans op restschuld. Hukker: "Hoewel we ervoor moeten waken niet iedereen problemen aan te praten (er zijn ook ruim 700.000 huishoudens die helemaal geen hypotheek op hun woning hebben), krijgt dit probleem terecht aandacht. Het is goed dat ook het kabinet hier oog voor heeft en is gekomen met de regeling deze tien jaar aftrekbaar te maken. Maar we zijn er daarmee nog niet."
Uit nieuw onderzoek van de School of Real Estate (ASRE) in opdracht van de NVM blijkt dat weer substantieel meer hypotheekgevers "onder water" staan. Het rapport laat ook zien dat de genoemde kabinetsregeling voor de aftrekbaarheid van restschuld weliswaar een goede stap is, maar tevens dat flankerende maatregelen belangrijke voorwaarden zijn om de regeling ook echt effectief te maken. Banken zullen de restschuld als hypothecaire schuld moeten behandelen en niet als consumptief krediet met woekerrentes. Verder is de aflossingstermijn een belangrijk aspect en is een vorm van een garantieregeling (bijvoorbeeld via NHG) het overdenken waard.
Verwachting 2013
De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van vijf tot zeven procent). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt. "De markt stuurt aan op een nieuw evenwicht," aldus Hukker.
