13 november 2012 -
De vraag naar huurwoningen in het middensegment zal tot 2020 toenemen met ruim 200.000 woningen. Dit betekent een verdubbeling van het huurwoningenbestand in de vrije sector. Onderzoek toont aan dat bouwgrond, huurders en bouwcapaciteit beschikbaar zijn. Toch komt de productie moeizaam op gang door met name financieringsproblemen.
Deloitte laat in het visiedocument ‘Een kickstart voor de vrije sector huurmarkt’ oplossingsrichtingen zien waarmee overheid, corporaties en beleggers kunnen voorzien in de maatschappelijke behoefte naar meer huurwoningen in de categorie tussen de 650 en 900 euro per maand.
Gezamenlijke inspanning
"Als Nederland vóór 2020 ruim 200.000 nieuwe vrije sector huurwoningen gebouwd wil zien voor huishoudens met middeninkomens, lijkt dat nu nog onmogelijk," meent Frank ten Have partner bij Deloitte Real Estate Advisory. "Deze rijksdoelstelling kan worden bereikt door een gezamenlijke inspanning van gemeenten, provincies en corporaties. Zodra deze markt op gang is gebracht, kunnen ook beleggers beter hun rol pakken. Nu is de markt voor beleggers onvoldoende groot, niet liquide en bovendien willen beleggers de ontwikkelrisico’s niet lopen."
Incentives
Het ontwikkelen van de middeldure huurmarkt past in de prioriteiten van het nieuwe kabinet. "Wij constateren dat beleggers niet zonder meer in dit segment stappen, maar dat er incentives nodig zijn om die markt op gang te helpen," vervolgt Ten Have. Dat is niet alleen een maatschappelijke behoefte maar ook een economisch belang voor de bouwsector, de gemeenten, de corporaties én de woningzoekenden. Hoewel de corporaties zich in het nieuwe kabinetsbeleid moeten gaan concentreren op hun sociale doelgroep, ziet Deloitte op korte termijn toch noodzaak tot een samenwerking tussen gemeenten en corporaties om die markt op gang te helpen.
Financiering ontbreekt
Uit het visiedocument blijkt dat woningcorporaties projecten gereed hebben liggen maar dat financiering ontbreekt. Het voorstel is te onderzoeken of gemeenten en provincies financiering kunnen verstrekken via garanties of achtergestelde leningen (wel op marktconforme voorwaarden in verband met staatssteun). In samenwerkingsverbanden met corporaties kunnen projecten op deze manier van de grond komen en kunnen er doorstroommogelijkheden ontstaan voor scheefwoners. Bij doorstroming komt weer een woning in het sociale bestand vrij voor de doelgroep zonder subsidiëring van de grondprijs en de onrendabele top. Zodra complexen ontwikkeld en verhuurd zijn, kunnen ze – eventueel op termijn – worden doorgestoten naar institutionele en particuliere beleggers. Hiervoor, maar ook voor het doorverkopen van bestaande complexen, zal het Rijk de regelgeving moeten versoepelen. Op deze wijze kan een ruimere, liquide markt voor beleggers ontstaan. Ook kunnen corporaties zich dan op termijn weer concentreren op hun kerntaak en kunnen gemeenten op deze wijze hun aansturende rol gaan spelen zoals het kabinet wil. "Het zou goed zijn om op korte termijn deze mogelijkheden te benutten, geflankeerd door fiscale maatregelen om particuliere beleggers meer in dit segment te laten investeren en zo deze markt meer volwassen te maken. Als we niets doen, ontstaat in 2013 een dieptepunt in de bouwproductie. De overheid is de enige partij die de financiering kan verstrekken in ruil voor productie," meent Ten Have.
Als woningcorporaties en vastgoedbeleggers worden gestimuleerd hun goedkope huurwoningen die al decennia zijn afgeschreven tegen 60-70% van de WOZ waarde te verkopen zou dat volgens insiders ca Euro 23 mrd opleveren.
Voor dat bedrag kan naar mijn schatting meer dan 50% van de benodigde nieuwe huurwoningen worden gebouwd en het meerdere kan (per project/per investeerder)worden afgedekt d.m.v. reguliere overheidsgaranties.
Dat zou het woningbezit stimuleren,zorgen voor doorstroming aan de onderkant van de woning markt en tegelijk de projectfinanciering van nieuwe te bouwen huurwoning facilteren.
