11 november 2011 -
De prijs van een woning zal in de loop van 2012 met ruim vier procent dalen. Dat voorspelt Calcasa, die de markt voor koopwoningen vanuit vijf invalshoeken onderzocht: de prijsontwikkeling, de verkoopaantallen, het aanbod, de doorlooptijden en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. De trend voor aankomend jaar is overwegend negatief.
De lage rente en de verlaging van de overdrachtsbelasting hebben ervoor gezorgd dat de negatieve prijsontwikkeling werd getemperd het afgelopen jaar. Het aanbod van woningen blijft toenemen terwijl de verkoopaantallen teruglopen. Dit levert een onhoudbare situatie op voor de woningmarkt voor aankomend jaar. Al in het vierde kwartaal van 2011 gaan de prijzen dalen met -0,9 procent op jaarbasis. Deze prijsontwikkeling is nog gering door de lage hypotheekrente en de lage overdrachtsbelasting, maar als deze in 2012 weer wordt verhoogd zal de prijs nog verder dalen. Calcasa voorspelt een negatieve prijsontwikkeling van -4,3 procent op jaarbasis voor het derde kwartaal 2012. De reële prijs van een woning zal naar verwachting zelfs met bijna zeven procent dalen in 2012.
Aanbod overtreft 1,8 keer het aantal verkopen
Sinds halverwege 2009 overtreft het aanbod aan woningen de vraag (jaarlijks verkochte woningen). Voor de crisis was het totale aanbod aan woningen lager dan deze vraag, en bleven de woningprijzen stijgen. Het aanbod aan woningen groeit sinds de crisis echter door terwijl de vraag afneemt. In het derde kwartaal van 2011 stonden er meer dan 250.000 duizend woningen te koop, terwijl het jaarlijks aantal verkochte woningen in hetzelfde kwartaal rond de 140.000 lag. Het jaarlijks verkochte woningen is ten opzichte van vorig jaar met bijna -vijf procent gedaald terwijl het totale aanbod is gegroeid met vijftien procent. De keuze die kopers hebben om een bestaande woning te kopen is dus gegroeid, maar het aantal transacties blijft stagneren. Wellicht wordt dit veroorzaakt door onzekerheid bij consumenten, ondanks de verbeterde betaalbaarheid van een gemiddelde Nederlandse woning vergeleken met de periode voor de crisis (23 procent van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten tegenover 29 procent in 2008).
Dat woningprijzen dalen is niet meer dan een terechte correctie op eerdere overtrokken stijgingen. De woningmarkt is een bijzondere markt, die veel van een piramidespel heeft. Prijzen zijn sinds de jaren '90 van de vorige eeuw idioot gestegen door de rentedalingen en de komst van tweeverdieners. Gemeenten gingen hun grondprijzen aanpassen (residuele waarde i.p.v. kostprijs)om een graantje mee te pikken. Inmiddels zit er (nog steeds) een grote luchtbel in de prijzen, van gemiddeld misschien wel euro 100.000 per woning. Dat zou een luchtbel opleveren van euro 700 miljard...
Geen wonder dat die in tijden van tegenwind een beetje leegloopt.
Het lijkt wel of iedereen vindt dat het met de woningmarkt pas goed gaat wanneer de prijzen maximaal oplopen. Ofwel dat er een verkopersmarkt in optima forma ontstaat. In andere sectoren van de economie doen we er alles aan om die verkopersmarkt te voorkomen. De NMA zit er bovenop. Concurrentie is het toverwoord. Alleen in de woningmarkt geldt dat niet. Daar wordt door de overheid gestuurd op een tekort aan aanbod van 1,5 tot 2%. Laat op een krap aanbod een stijgende koopkracht los en je weet wat er gebeurt. Alles wat mensen konden besparen in andere sectoren door een goede marktwerking (auto's, koelkasten, kleding en ga zo maar door)was men bereid in te leveren op het wonen. Volgens de overheid goed, want kopers participeren in de bv Nederland.... Maar de vraag is of dit wel het gewenste effect heeft. En of het niet veel verstandiger was geweest om de hypotheekrente-aftrek al lang afgeschaft te hebben (inclusief huurwaardeforfait; wat zou u denken van een eigen autoforfait...). Ik heb daar al voor gepleit toen mij in de jaren 70 van de vorige eeuw duidelijk werd hoe de financiele stromen in de woningmarkt liepen (huur en koop). Iedereen zat iedereen te subsidieren met een afgrijselijke overheidsbemoeienis. Die energie had beter in de bouw van (nog aanzienlijk meer) woningen kunnen worden gestoken. Dan was er eerder een evenwichtiger markt ontstaan en had de overheid wellicht inspanningen moeten doen om aan de onderkant slechte woningen uit de markt te nemen. Want structurele leegstand is uiteraard ook ongewenst. Naar mijn idee was deze aanpak de kwaliteit van het wonen (en beperking van energieverbruik) op langere termijn ten goede gekomen. Wat nu te doen?
Hypotheekrenteaftrek en huurwaardeforfait gecontroleerd afbouwen en bovenal: kwalitatief goede en passende nieuwe woningen aan de voorraad toevoegen. Want al lijkt het anders op dit moment, er is de komende decennia nog steeds een groot tekort aan woningen!
Generatie-y in Crisis
|
|
22
-
11
-
2011
|
00
:
13
uur
Complimenten aan Jopri voor zijn/haar reactie. Ik denk echter niet dat overheden e.d. Nu bereid zijn te investeren in nieuwbouw projecten.
Ik zit iig vast.
Mijn vriendin heeft een wo diploma, ik een hbo. We werken nu al ongeveer 1,5 jaar fulltime time. Tijdens onze studies woonden wij anti kraak in Amsterdam. Dit kon na onze studie niet meer, en wilde wij onze eigen woonruimte, dit gaat zeer moeizaam tot niet.
-Wij verdienen te veel voor sociale huur.(wachttijden van 8+ jaar daar gelaten).
-Wij verdienen te weinig voor particuliere huur en veel vrije sector huur.
-we verdienen te weinig om een geschikte woning te kopen die past in onze gezinsplannen.
Dit maakt de situatie bijzonder lastig.
Hopelijk zakken de prijzen in 2012 zodanig dat er meer speelveld ontstaat voor starters.
Mijn vraag is, aan mensen met wat meer ervaring en kennis van zaken; als ik in 2012 een huis koop, loop ik dan het risico dat mijn woning heel snel in waarde daalt en wij een te duure hypotheek hebben?
ton
|
|
25
-
11
-
2011
|
15
:
49
uur
Generatie Y in crisis,
elke crisis is ook een kans. nu een huis kopen betekent veel betalen voor het huis en weinig rente. Ik heb al in 2006 gezegd dat de waarde van huizen te hoog is. maar je moet nu wonen en de hypotheek kunnen betalen. de verstrekkers van hypotheken zijn niet betrouwbaar, ze kunnen hun eigen produkt niet af kraken. logisch eigenlijk.
als de rente aftrek word gekort dan moet je meer zelf betalen. geld lenen kost meer. bij de rente van 3 % naar 6% betekent dat de waarde halveert. Het maand bedrag is gelijk over de heel periode. dan kan je meer lenen als de rente laag is en als die hoger word houd je minder over om af te lossen en dan kan je minder voor het huis betalen. de vraag is hoe dat daarheen gaat en in welke termijn. langzame daling is te hopen, maar dan is het pessimisme er een lagere tijd.
De extra zaken die erbij genomen worden die moeten zeer goed overwogen worden, want vaak is de dekking niet wat je nodig hebt of verwacht en dan betaal je voor iets wat eigenlijk niets is. daar kan je op bezuinigen. maar dat wil de bank niet, daar verdienen ze aan.
De overheid heeft er aan mee gedaan en de banken hebben daar het meest mee verdiend.
